Quanto Anticipo per Comprare Casa?
Guida completa all'anticipo per il mutuo: quanto serve, come calcolarlo e strategie per risparmiare sulla somma iniziale.
La Regola Base dell'Anticipo
Le banche finanziano normalmente fino all'80% del valore dell'immobile. Questo significa che devi avere almeno il 20% di anticipo più le spese accessorie (notaio, imposte, agenzia). Per una casa da 200.000€ servono almeno 40.000€ di anticipo + 10.000-15.000€ di spese.
Quanto Anticipo Serve per Comprare Casa nel 2026?
L'anticipo per comprare casa (chiamato anche "acconto" o "capitale proprio") è la somma che devi versare di tasca tua per acquistare un immobile. Le banche non finanziano mai il 100% del valore, quindi l'anticipo è indispensabile.
La percentuale di anticipo richiesta dipende dal tipo di mutuo:
| Tipo di Mutuo | LTV | Anticipo Richiesto | Per Chi |
|---|---|---|---|
| Standard | 80% | 20% | Tutti |
| Agevolato Under 36 | 90% | 10% | Under 36, ISEE < 40.000€ |
| Consap 100% | 100% | 0% | Under 36, casi specifici |
| Prudente | 70% | 30% | Chi vuole tassi migliori |
Attenzione: LTV e Valore di Perizia
Il LTV (Loan-to-Value) si calcola sul valore di perizia, non sul prezzo di acquisto. Se compri una casa a 200.000€ ma la perizia la valuta 180.000€, la banca finanzierà max 144.000€ (80% di 180.000€), non 160.000€.
Quanto Anticipo per Casa: Esempi per Fascia di Prezzo
Ecco quanto anticipo serve per comprare casa in base al valore dell'immobile, considerando il 20% standard più le spese accessorie stimate:
Casa da 150.000€
- • Anticipo (20%): 30.000€
- • Notaio + imposte: ~4.000€
- • Agenzia (3%): ~4.500€
- • Perizia + istruttoria: ~800€
- Totale necessario: ~39.300€
Casa da 200.000€
- • Anticipo (20%): 40.000€
- • Notaio + imposte: ~5.000€
- • Agenzia (3%): ~6.000€
- • Perizia + istruttoria: ~1.000€
- Totale necessario: ~52.000€
Casa da 250.000€
- • Anticipo (20%): 50.000€
- • Notaio + imposte: ~6.000€
- • Agenzia (3%): ~7.500€
- • Perizia + istruttoria: ~1.000€
- Totale necessario: ~64.500€
Casa da 300.000€
- • Anticipo (20%): 60.000€
- • Notaio + imposte: ~7.000€
- • Agenzia (3%): ~9.000€
- • Perizia + istruttoria: ~1.200€
- Totale necessario: ~77.200€
Anticipo Minimo per Mutuo: Esiste il Mutuo 100%?
L'anticipo minimo per un mutuo standard è del 20%. Tuttavia, esistono alcune eccezioni che permettono di comprare casa con meno soldi iniziali:
Mutuo Consap per Under 36
Il Fondo di Garanzia Prima Casa (gestito da Consap) permette agli under 36 con ISEE fino a 40.000€ di ottenere mutui fino al 100% del valore, anche senza anticipo.
Requisiti: Età < 36 anni, ISEE < 40.000€, prima casa, valore immobile < 250.000€, no immobili di lusso.
Mutuo al 90%: Anticipo Ridotto al 10%
Alcune banche offrono mutui al 90% anche fuori dalle agevolazioni Consap, ma con:
- Spread più alto (+0,2-0,5% rispetto al mutuo 80%)
- Polizze obbligatorie aggiuntive
- Requisiti reddituali più stringenti
- Garanzie aggiuntive (fideiussione genitori, ecc.)
Esempio: Mutuo 90% vs Mutuo 80%
Per una casa da 200.000€:
- • Mutuo: 160.000€
- • Anticipo: 40.000€
- • Tasso: 3,5%
- • Rata 25 anni: ~800€
- • Mutuo: 180.000€
- • Anticipo: 20.000€
- • Tasso: 3,8%
- • Rata 25 anni: ~930€
Con il mutuo al 90% risparmi 20.000€ di anticipo ma paghi ~130€/mese in più (39.000€ in più su 25 anni).
Oltre l'Anticipo: Tutte le Spese per Comprare Casa
Quando calcoli quanto anticipo serve per comprare casa, devi considerare anche le spese accessorie che non rientrano nel mutuo:
| Voce di Spesa | Importo Indicativo | Note |
|---|---|---|
| Notaio (atto + mutuo) | 2.000-5.000€ | Varia in base al valore |
| Imposta di registro | 2% o 9% | 2% prima casa, 9% altre |
| Imposta sostitutiva mutuo | 0,25% o 2% | 0,25% prima casa, 2% altre |
| Agenzia immobiliare | 2-4% + IVA | Negoziabile, non sempre presente |
| Perizia banca | 200-500€ | Alcune banche la offrono gratis |
| Istruttoria mutuo | 0-1% del mutuo | Spesso azzerata in promozione |
| Assicurazione obbligatoria | 100-300€/anno | Scoppio e incendio |
Regola Pratica per il Budget Totale
Per calcolare quanto ti serve realmente, aggiungi al prezzo della casa: 20% di anticipo + 8-10% di spese accessorie. Per una casa da 200.000€, prevedi un budget totale di 55.000-60.000€ tra anticipo e spese.
Come Risparmiare per l'Anticipo della Casa
Accumulare 40.000-60.000€ non è facile. Ecco alcune strategie pratiche:
Imposta un bonifico automatico il giorno dello stipendio verso un conto separato. Anche 300-500€/mese diventano 18.000-30.000€ in 5 anni.
Molte famiglie aiutano con l'anticipo. Fino a 100.000€ è possibile ricevere donazioni senza imposta tra genitori e figli (con atto notarile per importi significativi).
Dopo 8 anni di lavoro, puoi richiedere fino al 70% del TFR maturato per l'acquisto della prima casa. Verifica con il tuo datore di lavoro.
Se hai un fondo pensione complementare, puoi richiedere un anticipo fino al 75% per l'acquisto della prima casa dopo 8 anni di iscrizione.
Auto di proprietà, oggetti di valore, investimenti: valuta cosa puoi liquidare per aumentare il capitale disponibile.
Perché Conviene Avere un Anticipo Maggiore del Minimo
Se puoi permetterti un anticipo superiore al 20%, ci sono vantaggi concreti:
| Anticipo | LTV | Spread Indicativo | Vantaggio |
|---|---|---|---|
| 20% | 80% | Base | Accesso standard |
| 30% | 70% | -0,10% | Tasso leggermente migliore |
| 40% | 60% | -0,20% | Offerte premium |
| 50% | 50% | -0,30% | Migliori condizioni di mercato |
Esempio: Risparmio con Anticipo Maggiore
Casa da 200.000€, mutuo 25 anni:
- • Anticipo 20% (mutuo 160.000€ al 3,5%): rata 800€, interessi totali 80.000€
- • Anticipo 30% (mutuo 140.000€ al 3,4%): rata 690€, interessi totali 67.000€
- • Anticipo 40% (mutuo 120.000€ al 3,3%): rata 585€, interessi totali 55.000€
Con il 40% di anticipo risparmi ~25.000€ di interessi rispetto al 20%!
Domande Frequenti sull'Anticipo per Comprare Casa
Posso comprare casa senza anticipo?
Tecnicamente sì, con il mutuo 100% Consap per under 36 con ISEE sotto 40.000€. Però dovrai comunque pagare le spese accessorie (notaio, imposte, perizia) che ammontano a circa 8-10% del valore dell'immobile.
L'anticipo deve provenire dai miei risparmi?
Non necessariamente. Può provenire da donazioni familiari, anticipo TFR, prestiti personali (anche se questo aumenta il rapporto debito/reddito e può compromettere l'approvazione del mutuo), o vendita di beni.
La banca verifica la provenienza dell'anticipo?
Sì. Le banche sono obbligate a verificare la provenienza dei fondi per la normativa antiriciclaggio. Dovrai dimostrare da dove arrivano i soldi (estratti conto, atto di donazione, liquidazione TFR, ecc.).
Quanto anticipo per seconda casa?
Per la seconda casa le banche sono più prudenti: tipicamente richiedono almeno il 30-40% di anticipo (LTV max 60-70%). Inoltre, l'imposta sostitutiva sul mutuo è del 2% invece dello 0,25%.
Posso usare la caparra come parte dell'anticipo?
Sì. La caparra confirmatoria versata al compromesso (di solito 5-10% del prezzo) viene poi scalata dal saldo finale. Quindi se hai versato 10.000€ di caparra e devi pagare 40.000€ di anticipo, al rogito verserai solo 30.000€.
Quanto tempo prima devo avere l'anticipo pronto?
L'anticipo deve essere disponibile al rogito, ma la banca verifica la tua situazione patrimoniale già in fase di istruttoria (1-2 mesi prima). È meglio avere già i fondi pronti quando fai domanda di mutuo.
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Fonti e Riferimenti
- • Fondo di Garanzia Prima Casa - Consap (consap.it)
- • Banca d'Italia - Guida al mutuo ipotecario
- • Agenzia delle Entrate - Imposte acquisto immobili